Wohnung für 250.000 € vermieten: Rechnet sich das?
Eine Wohnung für 250.000 € ist für viele der Einstieg in die Kapitalanlage. Hier ist sie einmal Schritt für Schritt durchgerechnet: was der Kauf insgesamt kostet, wie hoch die Rate ist und was nach Miete und Kosten jeden Monat übrig bleibt oder dazukommt.
Die Annahmen
Wohnung mit 70 m² in Hessen, Kaufpreis 250.000 €, mit Makler. Kaltmiete 12 € pro m², also 840 € im Monat. Eigenkapital 40.000 €. Zins 4 %, Tilgung 2 % im ersten Jahr. Nicht umlegbares Hausgeld 120 € im Monat, Puffer für Mietausfall 2 % der Miete.
Was der Kauf kostet
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 250.000 € |
| Grunderwerbsteuer Hessen (6 %) | 15.000 € |
| Notar und Grundbuch (2 %) | 5.000 € |
| Makler, Ihr Anteil (3,57 %) | 8.925 € |
| Kauf zusammen | 278.925 € |
| davon Eigenkapital | 40.000 € |
| Kredit | 238.925 € |
Was jeden Monat übrig bleibt
| pro Monat | 3,5 % Zins | 4 % Zins | 5 % Zins |
|---|---|---|---|
| Kaltmiete | 840 € | 840 € | 840 € |
| Hausgeld und Puffer | −137 € | −137 € | −137 € |
| Zinsen | −697 € | −796 € | −996 € |
| Ergebnis vor Tilgung | +6 € | −93 € | −293 € |
| Tilgung (2 %) | −398 € | −398 € | −398 € |
| Ergebnis nach Tilgung | −392 € | −491 € | −691 € |
Bei 4 % Zins legen Sie in diesem Beispiel jeden Monat 491 € dazu. 398 € davon sind Tilgung: Damit zahlen Sie Ihren Kredit ab, das Geld steckt danach in der Wohnung. Tatsächlich verbraucht sind 93 € im Monat. Steuern sind noch nicht eingerechnet. Die Mieteinnahmen müssen versteuert werden, dafür können Sie Zinsen, Kosten und die Abschreibung absetzen.
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Mit Ihren Zahlen, Steuern und Verlauf über die Jahre.
Was das Ergebnis verändert
- Mehr Eigenkapital: Mit 80.000 € statt 40.000 € sinken die Zinsen bei 4 % auf 663 € im Monat. Vor Tilgung bleiben dann rund 40 € übrig.
- Höhere Miete: Damit vor Tilgung bei 4 % Zins nichts dazukommt, müsste die Miete bei etwa 935 € liegen, also 13,35 € pro m².
- Niedrigerer Preis: Die Mietrendite brutto liegt hier bei 4,0 %, der Kaufpreisfaktor bei 24,8. Liegt die Mietrendite unter dem Zins, kommt bei viel Kredit meist Geld dazu.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Wohnung für 250.000 €?
Viele Banken erwarten mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenem Geld. In Hessen mit Makler sind das 28.925 €, in Bayern ohne Makler nur 13.750 €.
Wie hoch ist die Rate für eine Wohnung für 250.000 €?
Mit 40.000 € Eigenkapital, 4 % Zins und 2 % Tilgung liegt die Rate bei etwa 1.195 € im Monat. Davon sind am Anfang 796 € Zinsen und 398 € Tilgung.
Welche Miete braucht eine Wohnung für 250.000 €?
Damit vor Tilgung nichts dazukommt, sind bei 40.000 € Eigenkapital und 4 % Zins rund 935 € Kaltmiete nötig. Mit mehr Eigenkapital reicht weniger Miete.
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