Kaufpreisfaktor einfach erklärt
Der Kaufpreisfaktor sagt Ihnen, wie viele Jahre Miete eine Immobilie kostet. Er ist eine der schnellsten Kennzahlen, um Angebote zu vergleichen. Hier lesen Sie, wie Sie ihn berechnen und was er nicht zeigt.
So berechnen Sie den Kaufpreisfaktor
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Kaltmiete pro Jahr
Beispiel: Eine Wohnung kostet 260.000 € und bringt 900 € Kaltmiete im Monat, also 10.800 € im Jahr.
260.000 € ÷ 10.800 € = Faktor 24,1
Die Wohnung kostet also gut 24 Jahresmieten. Anders gesagt: Ohne Kosten, Zinsen und Mieterhöhungen hätte die Miete den Kaufpreis nach etwa 24 Jahren eingespielt.
Kaufpreisfaktor und Mietrendite
Der Kaufpreisfaktor ist die Umkehrung der Mietrendite brutto. Sie können das eine leicht in das andere umrechnen:
Mietrendite brutto = 100 ÷ Kaufpreisfaktor
| Kaufpreisfaktor | Mietrendite brutto | Kaufpreis bei 10.800 € Jahresmiete |
|---|---|---|
| 15 | 6,7 % | 162.000 € |
| 20 | 5,0 % | 216.000 € |
| 25 | 4,0 % | 270.000 € |
| 30 | 3,3 % | 324.000 € |
| 35 | 2,9 % | 378.000 € |
| 40 | 2,5 % | 432.000 € |
Je niedriger der Faktor, desto mehr Miete bekommen Sie für Ihr Geld. In teuren Großstädten sind Faktoren von 30 und mehr nicht selten, in kleineren Städten liegen sie oft deutlich darunter.
Kaufpreisfaktor mit Nebenkosten
Ehrlicher wird die Zahl, wenn Sie die Kaufnebenkosten dazurechnen. Im Beispiel kommen in Hessen mit Makler rund 30.000 € dazu. Dann sind es 290.082 € ÷ 10.800 € = Faktor 26,9. Wie hoch die Nebenkosten in Ihrem Bundesland sind, steht im Ratgeber Kaufnebenkosten 2026.
Was der Kaufpreisfaktor nicht zeigt
- Laufende Kosten: Hausgeld, Rücklage und Reparaturen fehlen.
- Finanzierung: Zins, Tilgung und Eigenkapital spielen keine Rolle.
- Lage und Zustand: Ein niedriger Faktor kann bedeuten, dass viel zu sanieren ist oder die Nachfrage in der Gegend gering ist.
- Zukunft: Wie sich Miete und Wert entwickeln, sagt die Zahl nicht.
Der Kaufpreisfaktor ist deshalb gut für den ersten Vergleich zwischen Anzeigen. Ob sich ein Objekt für Sie trägt, zeigt erst die ganze Rechnung.
Kaufpreisfaktor und mehr ausrechnen
Der Rechner zeigt Faktor, Mietrendite und Ergebnis pro Monat.