Mietrendite berechnen: Was ist eine gute Mietrendite?
Die Mietrendite zeigt, wie viel Miete eine Immobilie im Verhältnis zum Kaufpreis bringt. Hier lesen Sie, wie Sie sie berechnen, worin sich brutto und netto unterscheiden und warum eine einzelne Prozentzahl nicht reicht.
Kurz gesagt
- Die Mietrendite brutto ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis.
- Die Mietrendite netto zieht die Kosten ab, die Sie nicht auf den Mieter umlegen dürfen, und rechnet die Kaufnebenkosten zum Preis dazu. Sie ist fast immer deutlich niedriger.
- Eine feste Grenze für „gut“ gibt es nicht. Wichtiger ist, ob die Miete Kosten, Zinsen und Tilgung trägt oder wie viel Sie jeden Monat dazulegen.
Mietrendite brutto berechnen
Mietrendite brutto = Kaltmiete pro Jahr ÷ Kaufpreis × 100
Beispiel: Eine Wohnung kostet 260.000 € und bringt 900 € Kaltmiete im Monat. Im Jahr sind das 10.800 €.
10.800 € ÷ 260.000 € × 100 = 4,2 % Mietrendite brutto.
Die Bruttorendite ist schnell ausgerechnet und eignet sich gut, um Anzeigen miteinander zu vergleichen. Sie lässt aber alles weg, was Geld kostet.
Mietrendite netto berechnen
Mietrendite netto = (Kaltmiete pro Jahr − nicht umlegbare Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Nicht umlegbar sind vor allem der Teil des Hausgelds für Verwaltung und Rücklage, Reparaturen in der Wohnung und ein Puffer für Leerstand. Heizung, Wasser oder Müll zahlt dagegen der Mieter über die Nebenkosten.
Fortsetzung des Beispiels (Wohnung in Hessen, mit Makler)
Nicht umlegbares Hausgeld 130 € im Monat, also 1.560 € im Jahr. Dazu 2 % der Miete als Puffer für Mietausfall, das sind 216 €. Übrig bleiben 10.800 € − 1.776 € = 9.024 € im Jahr.
Kaufnebenkosten: 6 % Grunderwerbsteuer, 2 % Notar und Grundbuch, 3,57 % Makler. Zusammen 11,57 % oder 30.082 €. Die Wohnung kostet also insgesamt 290.082 €.
9.024 € ÷ 290.082 € × 100 = 3,1 % Mietrendite netto.
Aus 4,2 % brutto werden so 3,1 % netto. Dieser Unterschied ist normal und der Grund, warum Sie sich nie nur auf die Bruttozahl aus einer Anzeige verlassen sollten.
Was gilt als gute Mietrendite?
Darauf gibt es keine allgemeine Antwort. In teuren Großstädten liegt die Mietrendite brutto oft nur bei 3 bis 4 %, in kleineren Städten und auf dem Land ist sie häufig höher. Dort ist dafür oft das Risiko größer, dass eine Wohnung länger leer steht oder die Miete kaum steigt.
Hilfreicher als eine Grenze ist der Vergleich mit dem Bauzins. Liegt die Mietrendite unter dem Zins für den Kredit, deckt die Miete die Zinsen meist nicht ganz, und Sie zahlen jeden Monat etwas dazu. Das muss nicht falsch sein, wenn Sie mit steigenden Mieten oder Werten rechnen. Sie sollten es aber vorher wissen.
Wie hoch die Mieten in Ihrer Gegend sind, zeigt Ihnen der Rechner: Wenn Sie Ihre Stadt eingeben, schlägt er die Durchschnittsmiete für über 200 Städte vor.
Warum das Ergebnis pro Monat mehr zählt
Die Mietrendite sagt nichts über Ihre Finanzierung. Zwei Käufer mit derselben Wohnung können ganz verschiedene Ergebnisse haben, je nachdem, wie viel Eigenkapital sie mitbringen, welchen Zins sie bekommen und wie schnell sie tilgen.
Deshalb rechnet der Renditerechner nicht nur die Mietrendite, sondern auch, was Ihnen jeden Monat nach Kosten, Zinsen und Tilgung übrig bleibt oder was Sie dazulegen. Dazu sehen Sie, wann der Kredit abbezahlt ist und wie Ihr Vermögen in der Immobilie über die Jahre wächst.
Rechnen Sie Ihre Wohnung durch
Mietrendite brutto und netto, Kreditrate und Ergebnis pro Monat.