Cashflow einer Immobilie berechnen
Der Cashflow zeigt, was Ihnen bei einer vermieteten Immobilie jeden Monat übrig bleibt oder was Sie dazulegen. Anders als die Mietrendite rechnet er Ihre Finanzierung mit ein. Hier lesen Sie, wie Sie ihn berechnen und wie Sie das Ergebnis lesen.
Kurz gesagt
- Cashflow = Kaltmiete − Kosten, die Sie nicht auf den Mieter umlegen dürfen − Kreditrate.
- Ist er positiv, trägt sich die Immobilie und es bleibt etwas übrig. Ist er negativ, zahlen Sie jeden Monat aus eigener Tasche dazu.
- In der Kreditrate steckt auch die Tilgung. Dieses Geld ist nicht weg, es verringert Ihre Schulden. Deshalb lohnt sich der Blick auf beide Zahlen: mit und ohne Tilgung.
So berechnen Sie den Cashflow
Cashflow pro Monat = Kaltmiete − nicht umlegbare Kosten − Zinsen − Tilgung
Zu den nicht umlegbaren Kosten gehören vor allem der Teil des Hausgelds für Verwaltung und Rücklage, Reparaturen in der Wohnung und ein Puffer für Monate ohne Miete. Heizung, Wasser, Müll und Grundsteuer zahlt dagegen in der Regel der Mieter über die Nebenkosten. Diese Beträge laufen nur durch und verändern den Cashflow nicht.
Beispiel: Wohnung für 260.000 €
Annahmen (Wohnung in Hessen, mit Makler)
Kaufpreis 260.000 €, Kaufnebenkosten 11,57 % = 30.082 €. Eigenkapital 50.000 €, der Kredit beträgt also 240.082 €. Zins 4 %, Tilgung 2 % im ersten Jahr. Kaltmiete 900 € im Monat, nicht umlegbares Hausgeld 130 €, Puffer für Mietausfall 2 % der Miete.
| Posten | pro Monat |
|---|---|
| Kaltmiete | 900 € |
| Nicht umlegbares Hausgeld | −130 € |
| Puffer für Mietausfall | −18 € |
| Zinsen (4 % von 240.082 €) | −800 € |
| Cashflow vor Tilgung | −48 € |
| Tilgung (2 % von 240.082 €) | −400 € |
| Cashflow nach Tilgung | −448 € |
In diesem Beispiel legen Sie jeden Monat 448 € dazu. Davon fließen aber 400 € in die Tilgung und machen den Kredit kleiner. Tatsächlich verbraucht sind 48 € im Monat. Mit den Jahren sinkt der Zinsanteil, und die Tilgung wird größer. Steuern sind hier noch nicht eingerechnet. Mieteinnahmen müssen versteuert werden, dafür lassen sich Zinsen, Kosten und die Abschreibung absetzen.
Wovon der Cashflow abhängt
- Eigenkapital: Je mehr eigenes Geld Sie einsetzen, desto kleiner sind Kredit und Rate.
- Zins: Ein Prozentpunkt mehr Zins kostet im Beispiel rund 200 € im Monat.
- Tilgung: Eine höhere Tilgung senkt den Cashflow, baut aber schneller Vermögen auf.
- Miete und Kaufpreis: Das Verhältnis zeigt die Mietrendite. Liegt sie unter dem Bauzins, ist der Cashflow meist negativ, solange ein großer Teil finanziert ist.
Häufige Fehler
- Warmmiete statt Kaltmiete: Nebenkosten sind kein Ertrag.
- Hausgeld ganz vergessen oder komplett abgezogen: Nur der nicht umlegbare Teil zählt. Er steht in der Hausgeldabrechnung.
- Kein Puffer: Ein Mieterwechsel, eine neue Heizung oder ein Wasserschaden kommen irgendwann.
- Zinsbindung übersehen: Nach 10 oder 15 Jahren kann der Zins ein anderer sein.
Cashflow für Ihre Wohnung berechnen
Mit Kaufnebenkosten, Kredit, Steuern und Verlauf über die Jahre.