Wie viel Eigenkapital beim Immobilienkauf?
Eigenkapital ist das Geld, das Sie selbst in den Kauf stecken, also nicht über den Kredit finanzieren. Wie viel Sie brauchen, hängt von Kaufpreis, Bundesland und Bank ab. Hier sehen Sie, womit Sie rechnen sollten und was sich mit mehr oder weniger Eigenkapital verändert.
Kurz gesagt
- Viele Banken erwarten, dass Sie mindestens die Kaufnebenkosten selbst bezahlen. Je nach Bundesland sind das etwa 5,5 bis 12 % des Kaufpreises.
- Häufig genannt wird die Faustregel 20 bis 30 % der Gesamtkosten aus eigenem Geld. Das ist eine Orientierung, keine feste Grenze.
- Mehr Eigenkapital heißt: kleinerer Kredit, kleinere Rate, oft ein besserer Zins.
- Behalten Sie eine Rücklage für Notfälle. Sie zählt nicht zum Eigenkapital für den Kauf.
Wofür das Eigenkapital gebraucht wird
Die Kaufnebenkosten finanziert kaum eine Bank mit, weil sie den Wert der Immobilie nicht erhöhen. Dazu gehören:
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % bis 6,5 % je nach Bundesland
- Notar und Grundbuch: etwa 2 %
- Makler: wenn einer beteiligt ist, oft 3,57 % für Ihre Seite
Was darüber hinausgeht, verringert den Kredit. Wie hoch die Nebenkosten in Ihrem Bundesland sind, steht in der Tabelle der Kaufnebenkosten.
Beispiel: Wohnung für 300.000 € in Hessen
Kaufnebenkosten mit Makler 11,57 %, das sind 34.710 €. Der Kauf kostet insgesamt 334.710 €. Die Rate ist mit 4 % Zins und 2 % Tilgung gerechnet.
| Eigenkapital | Kredit | Rate pro Monat |
|---|---|---|
| 34.710 € (nur Nebenkosten) | 300.000 € | 1.500 € |
| 94.710 € (Nebenkosten + 20 %) | 240.000 € | 1.200 € |
| 154.710 € (Nebenkosten + 40 %) | 180.000 € | 900 € |
Jede 10.000 € mehr Eigenkapital senken die Rate hier um 50 € im Monat. Dazu kommt: Wer weniger leihen muss, bekommt bei vielen Banken einen etwas niedrigeren Zins. Das ist in der Tabelle noch nicht eingerechnet.
Selbst einziehen oder vermieten
Wenn Sie selbst einziehen, zählt vor allem, ob die Rate dauerhaft zu Ihrem Einkommen passt. Oft wird empfohlen, dass Wohnkosten nicht mehr als etwa ein Drittel des Nettoeinkommens ausmachen.
Wenn Sie vermieten, trägt die Miete einen Teil der Rate. Mit wenig Eigenkapital ist der Cashflow dann meist negativ, und Sie legen jeden Monat etwas dazu. Mit mehr Eigenkapital steigt der monatliche Überschuss, dafür ist mehr eigenes Geld gebunden.
Was als Eigenkapital zählt
- Guthaben auf Konto, Tagesgeld und Festgeld
- Wertpapiere, die Sie verkaufen können
- Bausparguthaben
- ein Grundstück, das Sie schon besitzen
- Geld aus einer Schenkung, zum Beispiel von den Eltern
Eigenleistung beim Renovieren erkennen manche Banken in Grenzen an. Fragen Sie das am besten direkt bei Ihrer Bank.
Passt der Kauf zu Ihrem Budget?
Der Rechner schätzt aus Einkommen und Erspartem einen Rahmen und zeigt die Rate.