Kaufen oder mieten: so rechnen Sie es durch
Ob Kaufen oder Mieten günstiger ist, lässt sich nicht allgemein sagen. Es hängt von Kaufpreis, Miete, Zins und davon ab, wie lange Sie bleiben. Hier sehen Sie, welche Zahlen Sie vergleichen sollten und warum die Kreditrate allein in die Irre führt.
Der häufigste Denkfehler
Oft wird die Kreditrate mit der Miete verglichen. Das passt nicht ganz: In der Rate steckt die Tilgung, und die ist kein Verlust, sondern Sparen in die eigene Wohnung. Umgekehrt fehlen in der Rate Kosten, die nur Eigentümer haben. Fairer ist es, die Kosten zu vergleichen, die Sie nicht zurückbekommen.
Kosten, die Sie nicht zurückbekommen
| Beim Kaufen | Beim Mieten |
|---|---|
| Zinsen für den Kredit | Kaltmiete |
| Kaufnebenkosten (einmalig) | – |
| Instandhaltung und Rücklage | Schönheitsreparaturen, je nach Vertrag |
| Entgangene Zinsen auf Ihr Eigenkapital | – |
Nebenkosten wie Heizung und Wasser zahlen Sie in beiden Fällen. Sie können sie für den Vergleich weglassen.
Beispiel: Wohnung für 350.000 € oder 1.100 € Miete
Annahmen (Hessen, mit Makler)
Kaufnebenkosten 11,57 % = 40.495 €. Eigenkapital 90.495 €, Kredit 300.000 € zu 4 %. Instandhaltung und Rücklage 150 € im Monat. Das Eigenkapital könnte sonst angelegt werden, hier mit 3 % im Jahr gerechnet. Eine vergleichbare Wohnung kostet 1.100 € Kaltmiete.
| Im ersten Jahr, pro Monat | Kaufen | Mieten |
|---|---|---|
| Zinsen bzw. Kaltmiete | 1.000 € | 1.100 € |
| Instandhaltung und Rücklage | 150 € | – |
| Entgangene Zinsen auf 90.495 € | 226 € | – |
| Zusammen | 1.376 € | 1.100 € |
Dazu kommen beim Kauf einmalig 40.495 € Nebenkosten. In diesem Beispiel ist Mieten im ersten Jahr günstiger. Das kann sich über die Jahre ändern: Die Zinsen sinken mit jeder Tilgung, die Miete steigt meist, und der Wert der Wohnung kann sich in beide Richtungen bewegen. Deshalb kommt es darauf an, wie lange Sie rechnen.
Worauf es am Ende ankommt
- Wie lange Sie bleiben: Die Kaufnebenkosten verteilen sich erst über viele Jahre.
- Verhältnis von Preis und Miete: Je mehr Jahresmieten eine Wohnung kostet, desto eher ist Mieten günstiger. Siehe Kaufpreisfaktor.
- Was Mieter mit dem gesparten Geld machen: Der Vergleich geht nur auf, wenn der Unterschied wirklich gespart und angelegt wird.
- Persönliches: Sicherheit vor Kündigung, Freiheit beim Umbauen oder Flexibilität bei einem Umzug lassen sich nicht in Euro rechnen.
Mit Ihren eigenen Zahlen vergleichen
Wählen Sie im Rechner „Selbst einziehen“ und öffnen Sie den Reiter „Kaufen oder mieten“. Er zeigt das Vermögen in beiden Fällen über die Jahre.