Checkliste Immobilienverkauf: Woran Sie denken sollten
Wer eine Wohnung oder ein Haus verkauft, braucht einige Unterlagen und sollte ein paar Fristen kennen. Die Tabelle zeigt die wichtigsten Schritte vom Preis bis zur Schlüsselübergabe. Zum Ausdrucken und Abhaken.
Kurz gesagt
- Der Energieausweis muss vorliegen, bevor Sie die Immobilie anbieten. Seine wichtigsten Werte gehören in die Anzeige.
- Läuft noch ein Kredit mit fester Zinsbindung, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Fragen Sie früh nach der Höhe.
- Bei vermieteten Immobilien bleibt ein Gewinn beim Verkauf in der Regel erst nach zehn Jahren steuerfrei. Wer selbst darin gewohnt hat, kann früher steuerfrei verkaufen (siehe unten).
Die Checkliste als Tabelle
| Schritt | Was zu tun ist | Woher | Erledigt |
|---|---|---|---|
| 1. Kredit | Restschuld und mögliche Vorfälligkeitsentschädigung erfragen | Ihre Bank | ☐ |
| 2. Steuer | Prüfen, ob die 10-Jahres-Frist oder die Eigennutzung greift | Kaufvertrag von damals, Steuerberatung | ☐ |
| 3. Preis | Vergleichbare Angebote, Bodenrichtwert, bei Bedarf Gutachten | Immobilienportale, Gutachterausschuss | ☐ |
| 4. Energieausweis | Gültigen Ausweis haben, Werte in die Anzeige übernehmen | Energieberater, Schornsteinfeger, Hausverwaltung | ☐ |
| 5. Grundbuch | Aktuellen Auszug besorgen | Grundbuchamt (Amtsgericht) | ☐ |
| 6. Pläne | Grundrisse, Wohnflächenberechnung, bei Häusern Flurkarte und Baugenehmigung | Eigene Unterlagen, Bauamt, Vermessungsamt | ☐ |
| 7. Gemeinschaft | Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung | Hausverwaltung | ☐ |
| 8. Bei Vermietung | Mietvertrag, Mieterhöhungen, Kaution. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über | Eigene Unterlagen | ☐ |
| 9. Makler | Mit oder ohne Makler? Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern zahlt der Käufer höchstens die Hälfte der Provision | Maklervertrag | ☐ |
| 10. Anzeige | Gute Fotos, Grundriss, ehrliche Beschreibung, Pflichtangaben aus dem Energieausweis | Selbst oder Makler | ☐ |
| 11. Käufer | Finanzierungsbestätigung der Bank zeigen lassen, bevor ein Notartermin vereinbart wird | Kaufinteressent | ☐ |
| 12. Kaufvertrag | Kaufpreis, Übergabetermin, mitverkaufte Dinge, Haftung für Mängel | Entwurf vom Notar | ☐ |
| 13. Alte Grundschuld | Löschung über den Notar, Ablösung aus dem Kaufpreis | Notar und Bank | ☐ |
| 14. Übergabe | Zählerstände, Schlüssel, Zustand in einem Protokoll festhalten, Versicherungen und Verträge informieren | Gemeinsam mit dem Käufer | ☐ |
Was bringt ein Verkauf später?
Der Rechner zeigt Verkaufserlös, Restschuld und Gewinn über die Jahre.
Die 10-Jahres-Frist einfach erklärt
Verkaufen Sie eine Immobilie aus dem Privatvermögen mit Gewinn, kann der Gewinn steuerpflichtig sein. Das gilt nicht, wenn
- zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen, oder
- Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben.
Die Einzelheiten hängen von Ihrem Fall ab. Lassen Sie sich im Zweifel von einer Steuerberatung helfen. Diese Seite ist keine Steuerberatung.
Häufige Fragen
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf einer Wohnung?
Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse und Wohnflächenberechnung. Dazu von der Hausverwaltung die Teilungserklärung, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, den Wirtschaftsplan und die letzte Hausgeldabrechnung.
Kann ich verkaufen, obwohl der Kredit noch läuft?
Ja. Die Restschuld wird meist direkt aus dem Kaufpreis bezahlt, der Notar kümmert sich um die Löschung der Grundschuld. Während der Zinsbindung kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Was passiert mit dem Mieter, wenn ich verkaufe?
Der Mietvertrag läuft weiter, der Käufer wird neuer Vermieter. Der Mieter muss nicht ausziehen.
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