Checkliste Immobilienkauf: Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten

Zwischen der ersten Anzeige und dem Schlüssel liegen viele Schritte. Die Tabelle zeigt, was Sie in welcher Reihenfolge prüfen können und wo Sie die Unterlagen bekommen. Zum Ausdrucken und Abhaken.

Kurz gesagt

Klären Sie vor der ersten Besichtigung, wie viel Kredit möglich ist und ob Ihr Eigenkapital für die Kaufnebenkosten reicht.
Bei einer Eigentumswohnung sagen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft oft mehr als die Besichtigung: Protokolle, Rücklage, geplante Arbeiten.
Lassen Sie sich den Entwurf des Kaufvertrags rechtzeitig vor dem Notartermin schicken. Beim Kauf von einem Bauträger sind zwei Wochen Vorlauf Pflicht. Nutzen Sie die Zeit zum Lesen und Nachfragen.

Die Checkliste als Tabelle

Schritt	Was Sie prüfen	Woher	Erledigt
1. Rahmen	Wie viel Kredit ist möglich, wie hoch darf die Rate sein?	Eigene Rechnung, Bank oder Vermittler	☐
2. Nebenkosten	Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 %), Notar und Grundbuch (rund 2 %), Makler (oft 3,57 %)	Tabelle der Kaufnebenkosten	☐
3. Rechnung	Rate, Hausgeld, bei Vermietung: Miete und Ergebnis pro Monat	Renditerechner	☐
4. Lage	Verkehr, Einkaufen, Schulen, Lärm, geplante Bauprojekte in der Nähe	Vor Ort, Stadtverwaltung	☐
5. Energieausweis	Verbrauch, Energieklasse, Alter der Heizung	Verkäufer (muss ihn spätestens bei der Besichtigung zeigen)	☐
6. Zustand	Dach, Fenster, Heizung, Leitungen, Feuchtigkeit im Keller und an Außenwänden	Besichtigung, bei Bedarf Gutachter	☐
7. Grundbuch	Wer ist Eigentümer? Lasten wie Wegerecht oder Wohnrecht (Abteilung II), Grundschulden (Abteilung III)	Grundbuchauszug vom Verkäufer	☐
8. Gemeinschaft	Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Höhe der Rücklage	Verkäufer oder Hausverwaltung	☐
9. Geplante Kosten	Beschlossene Sanierungen und Sonderumlagen	Protokolle der Eigentümerversammlung	☐
10. Bei Vermietung	Mietvertrag, Miethöhe, letzte Erhöhung, Kaution, Zahlungsrückstände	Verkäufer	☐
11. Finanzierung	Mehrere Angebote vergleichen, Zinsbindung, Sondertilgung, Bereitstellungszinsen	Banken, Vermittler	☐
12. Kaufvertrag	Kaufpreis, was mitverkauft wird (Küche, Stellplatz), Übergabetermin, Zahlungsfrist	Entwurf vom Notar	☐
13. Zahlung	Kaufpreis erst zahlen, wenn der Notar die Fälligkeit mitteilt	Notar	☐
14. Übergabe	Zählerstände, Schlüssel, Mängel in einem Protokoll festhalten	Gemeinsam mit dem Verkäufer	☐

Rechnet sich die Immobilie?
Kaufnebenkosten, Rate und Ergebnis pro Monat für Ihr Bundesland, kostenlos.

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Unterlagen, nach denen Sie fragen können

Für jede Immobilie: Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung.
Für eine Eigentumswohnung zusätzlich: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, letzte Hausgeldabrechnung.
Für ein Haus zusätzlich: Flurkarte, Baugenehmigung und Baupläne, Nachweise über Modernisierungen.
Wenn vermietet: Mietvertrag und Nachweise über die Mietzahlungen.

Fragen für die Besichtigung

Warum wird verkauft, und seit wann ist die Immobilie im Angebot?
Wie alt sind Heizung, Fenster und Dach, und was wurde zuletzt erneuert?
Sind Sonderumlagen oder größere Arbeiten am Haus geplant?
Wie hoch ist das Hausgeld, und welcher Teil davon lässt sich auf Mieter umlegen?
Gab es Feuchtigkeit, Schimmel oder Wasserschäden?
Was gehört zum Kauf: Küche, Keller, Stellplatz, Garten?

Häufige Fragen

Wann bekomme ich den Entwurf des Kaufvertrags?

Kaufen Sie als Privatperson von einem Unternehmer, etwa einem Bauträger, muss der Entwurf Ihnen in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen. Auch beim Kauf von privat schicken Notare den Entwurf meist vorab. Fragen Sie danach, wenn er fehlt.

Was steht in Abteilung II und III des Grundbuchs?

In Abteilung II stehen Lasten und Beschränkungen, zum Beispiel ein Wegerecht oder ein Wohnrecht. In Abteilung III stehen Grundschulden, also Sicherheiten für Kredite des bisherigen Eigentümers. Diese werden beim Verkauf meist gelöscht.

Wann muss ich die Grunderwerbsteuer zahlen?

Nach dem Notartermin schickt das Finanzamt einen Bescheid. Erst wenn die Steuer bezahlt ist, kann das Grundbuch auf Sie umgeschrieben werden.

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Hinweis: Unverbindliche Rechenbeispiele, keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Mietwerte sind Durchschnittswerte von immobilienpreise-2026.de, kein offizieller Mietspiegel. Grunderwerbsteuer Stand Oktober 2026.